Reverse Mortgage란?

Reverse Mortgage 상담 시뮬레이션 스크립트

등장인물

• 김교민 씨 (70세) — 은퇴 후 사회보장연금(SSA)으로 생활 중. 주택 가치 $800,000, 모기지 잔액 $120,000.

• 박상담 과장 — 한미은행(Hanmi Bank) Reverse Mortgage 담당자. 한국어 가능한 교민전문 상담사.

상담 장면

상담 시작

박상담 과장:
안녕하세요, 김 선생님. 오늘은 Reverse Mortgage 상담 예약하셨죠?

김교민 씨:
네, 맞아요. 친구가 추천해줘서요. 집을 팔긴 싫고, 은퇴 후 생활비가 좀 빠듯해서 알아보려고요.

Reverse Mortgage 개념 설명

박상담 과장:
좋습니다. Reverse Mortgage는 쉽게 말해서, 지금 살고 계신 집을 담보로 은행이 선생님께 돈을 드리는 제도예요.
보통 62세 이상이면 신청 가능하고요.
선생님은 그 집에서 계속 사시면서 매달 돈을 받거나, 한 번에 목돈으로 받으실 수 있습니다.

김교민 씨:
그럼 제가 매달 은행에 갚을 돈은 없나요?

박상담 과장:
네, 없습니다.
거주하시는 동안은 원금이나 이자를 갚지 않으셔도 됩니다.
대신, 재산세(Property Tax) 와 주택 보험(Homeowners Insurance) 은 계속 납부하셔야 합니다.

대출 한도 계산 예시

박상담 과장:
선생님 댁이 지금 감정가로 약 $800,000 정도이고,
모기지 잔액이 $120,000이시라면,
선생님 나이(70세) 기준으로 약 $300,000 전후의 Reverse Mortgage 한도가 나올 수 있습니다.

김교민 씨:
오, 생각보다 많네요. 그 돈을 제가 마음대로 써도 되나요?

박상담 과장:
네, 가능합니다.
생활비, 의료비, 리모델링, 또는 여유자금으로 사용하실 수 있어요.
다만, 대출금을 다른 투자에 사용하는 건 권장하지 않습니다. (예: 부동산 투자, 주식 등)

지급 방식 선택 안내

박상담 과장:
자금을 받는 방법은 세 가지가 있습니다.

일시불 (Lump Sum) – 한 번에 전액 수령
매달 지급 (Monthly Payment) – 마치 연금처럼 매달 일정 금액 지급
한도형 (Line of Credit) – 필요할 때마다 꺼내 쓰는 방식

김교민 씨:
저는 매달 일정 금액으로 받는 게 좋을 것 같아요. 연금처럼요.

박상담 과장:
그럼 “Tenure Payment Plan”으로 설정하시면 됩니다.
매달 일정 금액을 평생 혹은 거주 기간 동안 지급받는 방식이에요.

주요 의무와 주의점

김교민 씨:
그럼 제가 혹시 병원에 오래 입원하거나, 한국에 장기간 가 있으면요?

박상담 과장:
좋은 질문이에요.
12개월 이상 집을 비우면 “거주 요건 위반”으로 간주돼서 대출 상환이 시작될 수 있습니다.
즉, 집을 계속 주거지로 유지하는 게 중요합니다.

김교민 씨:
아하, 그럼 재산세랑 보험료도 꼭 내야겠네요?

박상담 과장:
맞습니다.
세금(Property Tax)이나 보험료(Homeowners Insurance)을 미납하면 대출이 Default 처리될 수 있습니다.
그래서 저희가 신청 전 반드시 세금 납부능력 평가(Residual Income Test) 를 합니다.

비용 및 절차 안내

박상담 과장:
절차는 다음과 같습니다 👇

HUD 공인 상담 의무 교육
→ 전화나 화상으로 약 1시간 진행 (FHA 규정상 필수)
주택 감정(Appraisal) – 약 $500~$700 비용
서류 제출 – 신분증, 세금보고서, 모기지 내역, 보험 증서 등
승인 후 클로징(Closing)
→ 모든 비용은 대출금에서 차감 가능

김교민 씨:
그럼 제가 직접 돈을 내야 하는 건 아니군요?

박상담 과장:
네, 대부분의 수수료와 보험료는 대출금에서 공제됩니다.
예를 들어, 대출금이 $300,000이라면 실제 수령액은 약 $285,000 정도가 될 수 있습니다.

상속 관련 질문

김교민 씨:
제가 나중에 세상을 떠나면, 이 집은 자식들한테 어떻게 되나요?

박상담 과장:
좋은 질문이에요.
선생님이 돌아가신 뒤에는 대출금 상환 후 남은 금액이 상속인에게 돌아갑니다.
즉, 자녀분이 집을 팔아 상환하고 남은 돈을 가져가실 수도 있고,
혹은 자녀분이 대출금 전액을 상환하고 집을 유지할 수도 있습니다.

김교민 씨:
만약 집값이 떨어져서 대출금보다 가치가 낮으면요?

박상담 과장:
그럴 경우 FHA 보험이 차액을 보전해줍니다.
즉, 자녀분은 대출금 이상의 빚을 떠안지 않습니다.
이게 Reverse Mortgage의 가장 큰 장점 중 하나예요.

마무리 및 다음 단계

박상담 과장:
지금 단계에서는 HUD 상담만 먼저 진행하시면 됩니다.
상담 완료 후 인증서가 발급되면 저희가 정식 신청 절차를 도와드릴게요.

김교민 씨:
네, 알겠습니다. 설명을 들으니까 안심이 되네요.
생각보다 복잡하지만, 노후엔 좋은 선택일 것 같아요.

박상담 과장:
맞습니다.
Reverse Mortgage는 **“집을 유지하면서 생활비를 확보하는 은퇴 전략”**이에요.
조건만 맞으면 부담 없이 활용하실 수 있습니다.

추가 정보 (상담 시 제공 안내문 예시)

결론 요약

장점

• 거주 유지하면서 현금 확보

• 월 상환 부담 없음

• 상속 시 추가 빚 없음 (FHA 보증)

유의

• 재산세·보험 미납 금지

• 12개월 이상 거주하지 않으면 대출 종료

• 초기 비용이 비교적 높음