Cash-Out Refinance 정보

Cash-Out Refinance(캐시아웃 리파이낸스) 정보 총정리

Cash-Out Refinance는 집의 현재 가치에서 남아 있는 모기지 잔액을 제외한 ‘순자산(Equity)’을 현금으로 인출하는 방식의 재융자입니다. 즉, 집값 상승 + 기존 대출 상환 진척으로 생긴 자산을 현금으로 빼오는 것.

1. Cash-Out Refi 기본 개념

• 새로운 모기지로 갈아타면서 대출 금액을 기존 잔액보다 더 많이 빌리고,
  차액을 현금으로 받는 것.

• 목적:
  ✔ 고금리 부채 정리(크레딧 카드, 자동차, 개인대출)
  ✔ 투자용 자금 확보 (렌탈 구매·사업·리노베이션)
  ✔ 학자금/의료비 등 큰 지출 커버
  ✔ 응급자금 확보

2. 자격 조건(일반적 기준)

(1) LTV(Loan-to-Value) 제한

• 대부분 최대 80% LTV까지 가능
  → 즉, 집 가치의 80%까지 대출 가능.

예)
집 가치: $600,000
최대 대출 가능: $600,000 × 80% = $480,000
기존 모기지 잔액: $300,000
인출 가능한 금액 = 약 $180,000

(2) 크레딧 점수

• 일반적으로 620점 이상

• 700점 이상이면 더 좋은 이자율.

(3) DTI (Debt-to-Income)

• 보통 45% 이하

• 경우에 따라 50%까지도 승인 가능.

3. 캐시아웃 할 때 비용

Cash-Out Refi는 일반 Refi보다 비용과 금리가 조금 더 높음.

클로징 비용(약 2~5%)

• Appraisal

• Title insurance

• Underwriting fee

• Escrow fee

• Recording fee

금리

• 일반 Rate/Term Refi보다 보통 0.25~0.5% 더 높음.

4. 장점

1) 큰 금액을 한 번에, 낮은 금리로 조달

• 크레딧 카드 20% 금리 vs 모기지 6~7% → 부채통합에 유리

2) 금액 사용 제한 없음

• 투자, 학비, 의료비 등 자유롭게 사용 가능

3) 장기 상환(30년)으로 월 납입금 감소 가능

5. 단점

1) 집이 담보로 묶임 → 위험 증가

채무 불이행 시 집을 잃을 수 있음.

2) 클로징 비용 up / 월 상환액 상승 가능

3) 집 자산이 줄어듦

향후 주택 매도 시 순이익 감소.

6. Cash-Out Refi vs HELOC vs Home Equity Loan

7. 교민이 자주 하는 실수

1) 투자용 주택 LTV 75% 제한을 몰랐던 경우

Primary residence(거주 집)은 보통 80%까지 가능하지만,
Investment property는 대부분 75%.

2) 소득 입증 부족

자영업자(Schedule C, 1099)는 2년 세금보고 기준.

3) “금리 낮추기 + 캐시아웃” 동시 진행 시 금리 조건 악화

금리 하락 목적이면 Rate & Term이 유리.

8. 진행 과정(7단계)

1. 대출 비교 & Pre-qualification

2. 서류 제출(은행/모기지 브로커)

3. Appraisal 진행

4. Underwriting 심사

5. Clear to Close

6. Closing 서명

7. 3일 Right of Rescission 후 자금 입금 (Primary 주택)