Buydown이란?

Buydown이란?

바이다운은 Lender(대출기관)에게 선이자(Points)를 미리 지불하고 금리를 낮추는 방식입니다.
즉,

“조금 먼저 돈을 내고, 매달 내는 이자를 줄이는 것”

Buydown의 종류

1) Permanent Buydown (영구 바이다운)

• Mortgage Point(포인트) 를 구매하여 금리를 전체 30년 동안 낮춤

• 보통 1 Point = Loan Amount의 1%

• 1포인트 구매 시 금리가 약 0.25%↓ (은행마다 다름)

예시

• 집값: $500,000

• 대출금: $400,000

• 1 Point 지불 = $4,000

• 금리 0.25% 내려감

• 장기 거주(5년 이상) 예정이라면 Permanent Buydown이 유리

2) Temporary Buydown (임시 바이다운)

초보자에게 가장 인기 있는 유형!
1~3년 동안 금리를 낮추고, 이후 원래 금리로 돌아옵니다.

대표 유형

2-1 Buydown (2-1 프로그램)

• 1년차: 원금 금리보다 2% 낮게

• 2년차: 원금 금리보다 1% 낮게

• 3년차 이후: 정상 금리

예) 원래 금리 7%라면

• 1년차: 5%

• 2년차: 6%

• 3년차~: 7%

3-2-1 Buydown

• 1년차: -3%

• 2년차: -2%

• 3년차: -1%

• 4년차~ 정상 금리
  👉 구매자에게 초반 부담 크게 줄여주는 방식

Temporary Buydown 비용은 누가 내나?

대부분

• Seller(판매자) 크레딧

• 또는 Builder(신축 건설사)
  가 부담하는 경우가 많음.
  자신의 돈을 쓰지 않고도 금리를 낮출 수 있어 매우 인기.

Buydown은 왜 유용한가?

특히 고금리 시기에 구매자들의 부담을 줄여줌.

장점

• 월 모기지 부담 즉시 감소

• 첫 1~3년 사이 재융자(Refinance) 가능

• Seller Credit을 활용하면 본인 부담 “0”으로 금리 인하 가능

단점

• Temporary Buydown은 몇 년 뒤 다시 정상 금리로 복귀

• Permanent Buydown은 선불 비용(포인트) 이 부담

• 단기간 안에 팔거나 재융자하면 영구 바이다운은 효과 감소

Buydown이 유리한 사람은?

집값 상승 예상 지역 투자자
매달 페이먼트 부담을 낮추고 싶은 첫 집 구매자
2–3년 내 Refinancing 계획이 있는 사람
Seller Credit을 최대한 활용하고 싶은 구매자

Buydown 사용 시 주의해야 할 점

1. 재융자 전에 Break-Even 계산

포인트 비용 회수 가능 여부 체크
(예: 포인트 비용 8,000 / 월 절약 120 = 회수까지 67개월)

2. Temporary Buydown은 Lender에 따라 규정 다름

일부 은행은 Builder가 비용을 전액 부담해야 한다고 규정함

3. Seller Credit 한도가 법적으로 제한됨

FHA, VA, Conventional 모두 Seller Credit 가능 금액이 다름
(예: Conventional은 보통 구매가의 최대 3–6%)

Buydown vs ARM(조정금리) 차이

초보자는 ARM보다 Temporary Buydown이 안전한 편.

가장 많이 쓰는 실제 조합 (교민 인기 패턴)

 “Seller Credit + 2-1 Buydown”

판매자가 바이다운 비용을 대신 내주므로
구매자는 “페이먼트 부담↓, 초기 자금 부담 0”

Buydown 비용 예시 (실제 계산 느낌)

집값: $600,000
Loan: $480,000
금리: 7% → 2-1 Buydown 적용

1년차 기준

• 원래 페이먼트: 약 $3,193

• Buydown 적용 시 5% 기준: 약 $2,578

• 월 615달러 절약

Buydown을 꼭 해야 하는 “특수 상황”

• 신축 건설사(Builders) 프로모션 있을 때

• 고금리 시즌(금리 6.5% 이상)

• 단기 Cash Flow 확보가 중요한 투자용 부동산

결론: Buydown은 초보·교민에게 매우 유리한 금리 절감 전략

• 장기 거주 → 영구 바이다운(포인트 구매)

• 단기 계획/초기 부담 ↓ → Temporary 2-1 Buydown

• Seller Credit 활용 → 본인 돈 0로 금리 낮추기 가능