REO 매물(REO Property)란?

**REO(Real Estate Owned)**는
**은행·렌더(주택담보대출 기관)·정부 기관이 소유하게 된 “차압 후 남은 집”**을 의미합니다.

즉,

집주인이 대출 상환 실패 → 연체
Foreclosure(차압) 진행 → 은행이 집을 압류
경매(auction)에서 아무도 구매하지 않음
→ 은행 소유 부동산 = REO

REO는 왜 싸게 나올까?

은행은 부동산 보유가 비용만 들어가므로 빨리 팔고 싶어함
“현 상태 그대로(As-Is)” 판매 → 수리비 부담 없음
시장가보다 5~20% 저렴한 경우가 많음
다만 “싸다 = 리스크”가 있기 때문에 잘 확인해야 함

REO 매물 특징 (장단점)

장점

시장가보다 저렴
빠른 클로징(은행은 감정적 요소 없음)
Title이 깔끔한 경우가 많음(은행이 차압 과정에서 정리함)
투자용으로 매력적인 기회 존재

단점

As-Is(있는 그대로) 판매 → 수리비 본인이 모두 부담
유지관리 안 되어 상태가 안 좋을 확률 높음
Inspection·수리 협상 거의 불가능
경쟁이 많으면 오히려 가격 상승
Foreclosure로 비워져 오래 방치된 경우가 많음

REO 매물은 어디에서 찾나? (공식·신뢰 사이트)

은행·렌더 사이트

Bank of America REO
Wells Fargo REO
Chase REO
Citibank REO
US Bank REO

정부 기관 사이트

HUD Homes (HUD.gov → FHA 차압)
HomePath (Fannie Mae REO)
HomeSteps (Freddie Mac REO)
IRS Auction
FDIC Real Estate Sales

부동산 대형 플랫폼

Zillow → Foreclosure / Pre-foreclosure / REO 필터
Realtor.com
Redfin
Auction.com

Tip: HomePath & HomeSteps는 초보자에게 친절하고 정보가 깔끔하게 제공됨.

REO 구매 절차 (일반 매물과 다르게 진행)

에이전트를 통해 매물 확인
은행은 보통 REO 전문 에이전트와 계약을 맺어 판매 진행.
As-Is 조건 확인
수리·크레딧 협상이 거의 없음.
Inspection 진행 가능
(하지만 은행이 수리해줄 가능성 거의 없음)
오퍼 제출
- 은행은 “가장 높은 가격 + 조건 좋은 오퍼”를 선택
- 경쟁이 심하면 “멀티 오퍼(Multiple Offers)” 발생
은행 승인(3~7일)
일반 개인 셀러보다 응답이 빠름.
에스크로 오픈 → 클로징

REO 구매 시 꼭 알아야 하는 리스크(매우 중요)

1) 집 상태가 심각하게 나쁜 경우 많음

하수관 파손
HVAC·Water Heater 없음
Copper 배관 도난
곰팡이 심함
바닥·벽 파손
에너지 효율 제로 수준

필수 검사:

Home Inspection
Sewer Scope
Roof Specialist
Mold Test

2) Lien 문제가 남아있는 경우

은행 차압 과정에서 대부분 정리되지만, 주에 따라 일부 예외 발생.

3) 점유자의 불법 점유(스쿼터)

비어있지 않은 REO도 존재 → 퇴거 절차 필요할 수 있음.

4) FHA/VA Loan 불가한 경우 있음

수리가 매우 필요한 경우 → 현금 구매자에게 유리.

REO를 통한 투자 전략 (실전 팁)

전략 1) “수리 후 되팔기(Fix & Flip)”

가격이 충분히 낮아야 가능
수리 수준(화장실·주방·바닥·지붕) 예산 잡기
주변 comps(비슷한 매물) 분석 필수

전략 2) “고쳐서 렌트 주기”

수리 후 Cash Flow 계산
오래된 집은 유지비 고려 중요

전략 3) “현금 구매 후 Refinance”

수리 후 가치 상승 → Refi로 투자금 회수(BRRRR 전략)

REO 매물에서 좋은 딜 찾는 기준

주변 시세의 70~80% 이하
구조 문제는 심하지만 가격에 반영된 경우
곰팡이 → 위험하지만 교정 가능, 경쟁 낮음
Cosmetic repair(겉모습만 고치면 되는 집) → 금광 같은 물건

교민 구매자들이 자주 하는 실수

“싸니까 무조건 좋은 딜!” → 아님
Inspection 생략
수리비 예산 과소평가
시세 분석 없이 감으로 구매
스쿼터 점유 확인 안 함
정부 REO(HomePath/HUD) 규정 이해 부족

성공 사례 5가지

성공 1) “곰팡이 때문에 아무도 안 사려던 집을 리모델링 후 $82,000 수익”

지역: 캘리포니아 LA 외곽
REO 가격: $445,000
문제: 욕실·다락 곰팡이, 카펫 전부 오염
경쟁: 오퍼 2개만 들어옴
수리비: $38,000
리모델 후 매도: $580,000
순수익: 약 $82,000

교훈: 곰팡이는 보기 무서워도 전문 리메디에이션으로 해결 가능, 경쟁도 적어 가격 메리트가 큼.

성공 2) “오래된 배관(갈바나이즈드) 때문에 싸게 사서 Refi로 투자금 회수”

지역: 달라스(Dallas), 텍사스
REO 가격: $179,000
문제: 배관 전체 교체 필요
수리비: $12,000
수리 후 가치: $245,000
Refinance 후 월 렌트: $1,950

교훈: 구조 문제는 부담스럽지만 가치 상승폭이 크기 때문에 장기 보유 전략에 유리.

3) “방치된 정원·외벽만 고치고 $20K remodeling”

지역: 워싱턴주 시애틀 근교
REO 가격: $375,000
문제: 정원 방치·외벽 페인트 벗겨짐
수리비: $20,000 (경미)
리모델 후 가치: $460,000
즉시 렌트 아웃: $2,500/월

교훈: **겉모습만 망가진 집(Cosmetic Distress)**은 황금 물건.

4) “스쿼터 문제 해결 후 반전 성공”

지역: 조지아(Atlanta)
REO 가격: $210,000
문제: 스쿼터 2명 불법 점유
해결: 변호사 고용 + 45일 내 퇴거
수리: $15,000
현재 가치: $305,000

교훈: 스쿼터 위험이 커 보이지만, 규정대로 처리하면 오히려 경쟁이 적어 싸게 살 기회.

5) “HomePath(정부 REO)로 첫 집 성공 – 첫 구매자 혜택 덕분에 $7,500 크레딧 확보”

지역: 애리조나 Phoenix
REO 사이트: Fannie Mae HomePath
혜택: First-Time Buyer 교육 이수 후 $7,500 Closing Cost 지원
집 상태: 양호, 작은 누수만 있음
Appraisal Gap 없음

교훈: 초보자는 HomePath·HomeSteps 같은 정부 REO가 훨씬 안전하고 혜택 많음.

실패 사례 5가지

실패 1) “하수관(Sewer) 체크 안 하고 샀다가 $18,000 수리비 폭탄”

지역: 캘리포니아 산호세(San Jose)
상황: REO라 빨리 사야 한다고 생각해 검사를 생략
결과: Tree root 침투로 하수관 완전 교체 필요 → $18K

교훈: Sewer Scope는 무조건 필수. REO는 방치 기간이 길어 하수관 손상이 흔함.

실패 2) “은행 REO는 As-Is인데도 수리 요구했다가 오퍼 거절”

지역: 컬러라도 덴버
문제: 바보같이 ‘수리 후 판매 조건’을 요청
결과: 바로 거절 후 다른 구매자가 구매

교훈: REO는 99% 무조건 As-Is. 수리 요구 → 바로 탈락.

실패 3) “리모델 비용 계산 최소치로 잡았다가 예산 두 배 발생”

지역: 네바다 라스베가스
예상 수리비: $12,000
실제: $29,000 (전기·배관 추가 문제 발견)
원인: Inspection 후 세부 견적 안 받음

교훈: REO는 Inspection + 전문가 수리 견적 2곳 받아야 예산 오차 줄어듦.

실패 4) “스쿼터 퇴거를 주에서 직접 처리 못해서 4개월 지연 → 공실 비용 발생”

지역: 캘리포니아
문제: 주의 법 규정(Tenant Protection) 때문에 퇴거 과정 길어짐
손해: 4개월 동안 Mortgage + Property Tax + Utility 부담

교훈: 주마다 스쿼터·퇴거 법이 다름 → 캘리포니아·뉴욕은 강력한 Tenant Friendly 주.

실패 5) “타이틀에 작은 Lien이 남아있던 것을 확인 못해 Closing 후 해결 비용 부담”

지역: 일리노이 시카고
문제: 미납 HOA Lien
상황: Title Insurance 있었지만 커버 범위 밖 항목
결과: $3,200 직접 지불

교훈: REO라도 Title Report를 디테일하게 확인해야 함.

REO 구매자용 체크리스트 (필수 점검 50항목)

REO = As-Is + 방치기간 길음 + 숨겨진 문제 많음
따라서 아래 항목을 모두 체크해야 “위험한 딜”을 피할 수 있습니다.

1) 구매 전 기본 체크 (REO 특성)

□ As-Is 조건 100% 이해했는가?

□ 은행/정부 기관이 요구하는 규정 숙지했는가?

□ 오퍼 제출 시 “수리 요청 없음” 명시했는가?

□ 예산 넉넉히 잡았는가? (보통 일반 집보다 +20~40% 여유 필요)

□ 스쿼터·점유자 여부 확인했는가?

□ 주변 시세(Comps) 3개 이상 분석했는가?

□ Rental Market(렌트 시세)도 조사했는가?

□ REO 전문 에이전트 또는 경험 많은 에이전트인가?

2) 현장 방문 체크 (겉으로 보이는 문제)

□ 외벽 크랙 있음?

□ 지붕 상태(노후·누수 흔적)

□ 정원/부지 방치 여부 (오래된 REO의 대표 특징)

□ 창문/문 파손 여부

□ 스쿼터 흔적(폐기물, 파손, 무단 진입 흔적)

□ 악취/오염/애완동물 흔적

□ 내부 곰팡이 얼룩

□ 바닥 손상

□ 벽/천장 얼룩 → 곰팡이 or 누수 가능성

□ Garage 파손 또는 무단 개조 흔적

□ 불법 개조(Add-On) 있는지 확인

3)Inspection 필수 항목

□ Home Inspection

□ Termite(흰개미) 검사

□ Sewer Scope(카메라 하수관 검사)

□ Mold Test(곰팡이 에어 샘플링)

□ Roof Specialist(지붕 전문점검)

□ HVAC Technician(냉/난방 상태 확인)

□ Foundation Engineer(기초 균열 심할 때)

□ Radon Test(라돈) – 중서부·북동부 필수

REO는 Inspection 생략 절대 금지
Hidden Damages가 가장 많은 매물군.

4)Inspection Report에서 반드시 체크할 레드 플래그

□ Foundation Major Crack (구조적 심각)

□ HVAC Non-functional(냉/난방 고장)

□ 지붕 수명 3년 이하

□ 누수 흔적(천장 얼룩, 벽 손상)

□ Plumbing 누수

□ Tree Root 하수관 침투

□ Mold High Level

□ Electrical 패널 노후 (Federal Pacific, Zinsco 등 위험 모델)

□ Water Heater 15년 이상

□ Pool 장비 고장(있을 경우)

5) 비용 계산 체크 (수리비 + 클로징 비용)

□ 총 예상 수리비 견적 2곳 이상 받았는가?

□ 수리비 + 예상 오차 20% 추가 반영했는가?

□ 클로징 비용(에스크로·타이틀·검사비) 계산했는가?

□ 보험(Homeowners Insurance) 견적도 사전 확인했는가?

□ Property Tax 계산했는가?

□ HOA Fee 있는지 확인했는가?

6) 융자/파이낸싱 체크

□ 현금 구매? 혹은 Conventional Loan 가능?

□ FHA/VA Loan 불가한 REO인지 확인했는가?

□ Appraisal(감정)에서 문제될 요소 없는가?

□ Low Appraisal 대비 계획(추가 다운 or 재협상 가능한가?)

7) 타이틀(Title) 관련 체크

□ Lien(채권·미납금) 완전 정리됐는가?

□ HOA 미납금 없는가?

□ Property Tax 체납 없나?

□ Title Insurance 포함됐는가?

□ Utility Bill 미납 여부 확인했는가?

8) 점유자/퇴거 관련 체크

□ 현재 집이 비어 있는가?

□ 스쿼터가 있는가?

□ Tenant가 있는 경우 리스 계약 확인했는가?

□ 해당 주의 퇴거 기간·법 규정 확인했는가?

□ “Cash for Keys” 전략 필요할 수 있음

9) 구매 목적별 체크

1) 거주 목적

□ 지붕·HVAC·배관 상태 양호?

□ 안전 문제 없는가?

□ 학교·교통·치안 등 고려했는가?

2) 렌트 투자 목적

□ 렌트 시세 분석

□ Vacancy Rate(공실률)

□ HOA 규정(렌트 허용 여부)

□ Cap Rate·Cash Flow 계산 완료

3) Fix & Flip

□ 주변 매도 사례(ARV: After Repair Value) 조사

□ 리모델 범위 확정

□ 일정 계획(2–3개월 내 완성 가능?)

□ Contractor 구함

10) 오퍼 단계 체크

□ 오퍼 가격에 경쟁 상황 반영했는가?

□ 수리 조건 없이 As-Is 제출했는가?

□ Proof of Funds or Loan Pre-Approval 준비했는가?

□ 은행·정부 기관의 제출 가이드 준수했는가?

□ Contingency(검사/감정 조건) 유지했는가?

11) 클로징 전 최종 체크

□ Inspection에서 확인한 문제 다시 점검

□ Utilities(전기·가스·물) 연결 가능한 상태인지

□ HOA 서류 최종 확인

□ Title 과 Lien 다시 확인

□ 보험 개시 날짜 맞춤

□ Final Walkthrough 수행했는가?

마지막 핵심 요약 (3줄로 정리)

REO = As-Is + 방치 → Inspection 필수
하수관 + 지붕 + 곰팡이 + 전기 패널은 반드시 별도 점검
수리비·스쿼터·타이틀·Appraisal 리스크를 계산해야 좋은 딜 가능

교민 투자 실패 방지 가이드

10문 10답으로 핵심만 짚은 실전 매뉴얼

1. Q. 미국 부동산 투자에서 가장 흔한 실패 원인은?

A. 정보 부족 + 성급한 결정
초보 투자자가 공사비, 세금, 보험, HOA, Closing 비용 등을 충분히 계산하지 않아 Cash Flow(순수익)가 예상보다 훨씬 적어지는 경우가 많습니다.
항상 CAPEX·Vacancy·Maintenance 비용(연 10~15%)을 포함해 계산해야 합니다.

2. Q. 교민들이 가장 많이 후회하는 선택은?

A. 너무 저렴한 ‘Fixer Upper(수리 필요)’ 매물 구매
가격은 싸지만

공사비가 폭증
시공업자 No-show
Permit 문제
리스팅 기간 길어짐
이런 문제로 수익이 날아가는 경우가 많습니다.
초보는 수리량 적은 주택부터 시작하는 것이 안전합니다.

3. Q. 주변에서 ‘뜨는 지역’이라고 해서 샀다가 실패하는 이유는?

A. “입소문”은 정보가 아니라 리스크입니다.
특히 이민 커뮤니티에서 도는 ‘H-Mart 생긴대’, ‘큰 개발 들어온대’ 같은 루머에 의한 투자가 많습니다.
기준은 오직 데이터: Crime Rate, School Score, Rent-to-Price Ratio, 인구 증가율

4. Q. 에이전트 말만 믿다가 실패하는 이유는?

A. 에이전트의 목표는 거래 성사, 투자자의 목표는 수익
에이전트가 모든 숫자를 대신 계산해 주지 않습니다.
반드시 직접

CMA
Rent Zestimate
Cash Flow Calculator
Property Tax 확인
해야 합니다.

5. Q. 교민이 가장 많이 속는 공사 관련 실수는?

A. 견적서(Estimate)를 계약서로 착각하는 것
견적서는 법적 구속력이 거의 없습니다.
반드시

Work Scope
시작일 · 종료일
변동 비용 처리
Payment Schedule
을 명시한 Contract(계약서) 로 진행해야 합니다.

6. Q. “브랜드 좋은 신축” 샀는데도 실패하는 이유는?

A. New Construction은 HOA 규제 + 세금 증가
신축은 Property Tax가 높고(1.5~2.5% 이상), HOA 규제가 강해 단기 렌트나 리모델이 제한될 수 있습니다.
계약 전 HOA Rules + CC&R 문서 반드시 검토.

7. Q. 렌트가 잘 나갈 줄 알았는데 공실(Vacancy)이 길어지는 이유는?

A. Rent Demand(수요)를 확인하지 않고 투자하기 때문
비싼 지역이라고 렌트 수요가 높은 건 아닙니다.
Zumper / Apartments.com / FB Marketplace를 통해

실제 렌트 매물 수
평균 리스팅 기간
경쟁 단지 가격
을 비교해야 합니다.

8. Q. 교민들이 ‘세금 혜택’만 믿고 투자했다가 실패하는 이유?

A. Depreciation(감가상각)은 Cash Flow를 대신해주지 않는다
감가상각은 세금 환급일 뿐, 실제 월세 수익이 안 나오면 ‘세금 잘 돌려받는 적자 투자’가 됩니다.
기본 원칙:
세금 혜택은 보너스, 수익성은 필수

9. Q. 대출(Loan) 때문에 투자 실패하는 경우는?

A. 금리 상승 + Adjustable Rate(ARM) 리스크
ARM으로 투자했다가 3–5년 후 금리 급등으로 Cash Flow가 적자 전환되는 사례가 많습니다.
초보는 30년 고정(Fixed Rate) 가 훨씬 안전합니다.

10. Q. 투자 실패 확률을 가장 많이 줄이는 방법은?

A. ‘작게 시작하기’와 ‘수익 계산 습관’
부동산 실패는 ‘규모를 너무 크게 잡아서’ 발생하는 경우가 많습니다.
초보 투자자의 황금 기준

300K 이하 단독주택 or 듀플렉스
연 8% 이상 ROI
수리비 10K 이하
공실률 5% 컷
이 기준만 지켜도 실패 확률이 크게 줄어듭니다.