Escrow(에스크로)란?
부동산 거래에서 매수자와 매도자 사이에서 돈과 서류를 안전하게 관리하고, 거래가 약속된 조건대로 진행되도록 중립적으로 관리하는 제3자 서비스입니다.
쉽게 말해,
“돈 맡기고, 조건 다 지켜졌는지 확인해 주는 중립 관리인”
이라고 이해하면 됩니다.
1. Escrow가 꼭 필요한 이유
미국은 부동산 거래 금액이 크기 때문에
직접 돈을 주고받는 방식이 위험합니다.
그래서 Title/Escrow 회사가 모든 자금과 문서를 관리하며:
✔ 돈을 안전하게 보관
✔ 계약 조건을 확인
✔ 대출·보험·서류·세금 문제까지 통합 조정
✔ 모든 조건 충족 시에만 소유권 이전
→ 안전하고 공정한 거래 보장
2. Escrow의 주요 역할
① Earnest Money Deposit(계약금) 보관
매수자가 계약금(Earnest money)을 에스크로 계좌로 송금
→ 매도자·에이전트 누구도 임의로 못 만짐
② 서류 관리
-
매매계약서
-
Title 문서
-
대출 문서 (렌더 서류)
-
보험 정보
-
세금 계산 등
③ 중립적인 조정자
매수자, 매도자, 렌더(은행), 타이틀 회사, 보험사 등
모든 관계자들 사이에서 조정 및 진행 관리.
④ 조건 충족 확인 (Contingency Management)
-
Appraisal 완료
-
Inspection 완료
-
Loan 승인
-
HOA 서류 확인
-
Seller 수리 완료 여부 등
모든 조건이 충족되었는지 체크함.
⑤ 자금 관리 및 분배
클로징 시:
-
Seller에게 판매금액 송금
-
Realtor에게 커미션 지급
-
Property tax/HOA 등 정산
-
Title insurance 비용 처리
⑥ 소유권 이전
모든 절차 완료되면 Deed를 카운티에 등기(recording)
3. Escrow 절차(전체 흐름)
-
오퍼 수락
-
Escrow 오픈 (계약서 + Earnest money 입금)
-
Title 조사 시작
-
Inspection 진행
-
Appraisal 진행
-
Loan underwriting
-
Contingency 해제
-
Closing Disclosure 발송
-
서명(Signing)
-
매수자 자금(Wire) 송금
-
Recording(등기)
-
Escrow 종료 → 집 열쇠 인수
4. 에스크로 기간
일반적으로 21~45일
(현금 구매 시 7일~14일까지도 가능)
5. Escrow 비용(Escrow Fee)
보통 Buyer와 Seller가 반반(split) 또는
지역 관례에 따라 다름.
가격대: $800 ~ $2,500
(지역·주택 가격·Title 회사에 따라 차이)
6. Escrow vs Title 차이
| 항목 | Escrow | Title |
|---|---|---|
| 역할 | 중립적 거래 관리 | 소유권 조사·문제 보장 |
| 관리 | 서류·자금 관리 | Title Search / Title Insurance 발급 |
| 최종 단계 | Recording 관리 | Title 명확성 보장 |
대부분의 미국 주에서는
Title + Escrow 같은 회사가 함께 담당합니다.
7. Escrow에서 Buyer가 꼭 알아야 할 주의사항
Wire Fraud(송금 사기) 주의
에스크로 계좌 정보는 이메일로만 받지 말 것.
반드시 전화로 확인 후 송금!
모든 Contingency 해제 전에 주의
Inspection·Appraisal·Loan 문제가 있다면
Contingency 해제하면 계약금(Earnest money) 잃을 수 있음.
서류 누락 방지
Escrow에서 요청하는 서류는 즉시 제출해야 지연 없음.
HOA 서류 주의
특히 Condo 구매 시 HOA financial 문제 꼭 확인.
Closing Disclosure(CD) 비교
Loan Estimate와 비교해 금액이 맞는지 확인.
8. 외국인·교민 구매자에게 중요한 팁
-
타주 구매도 문제없음(모든 절차 온라인/원격 가능)
-
ITIN만 있어도 구매 가능
-
한국 계좌 → 미국 계좌 → 에스크로 송금 순서 추천
-
HOA 규정, 임대 규정은 반드시 미리 확인
-
Property Tax는 에스크로 계정으로 자동 납부 설정 가능
