Appraisal(감정가)란?
주택의 **공정 시장 가치(Fair Market Value)**를 **licensed appraiser(공인 감정사)**가 공식적으로 평가한 금액입니다.
대부분 대출(Lending)을 받는 매수자에게 필수이며, 렌더(은행)에서 의무적으로 요구합니다.
1. Appraisal이 중요한 이유
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대출 승인 금액 결정
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매수자 과지불(Overpay) 방지
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렌더가 담보 가치 확인
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거래 협상의 기준 값 제공
즉, 감정가는 구매가의 안전판 역할을 합니다.
2. Appraisal은 어떻게 이루어지나? (절차)
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은행이 Appraisal 주문
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감정사가 주택 방문(Inspection)
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외관/내부 상태
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방/욕실 수
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면적(Sqft)
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건축 재질, 상태
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리모델링 여부
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Comparable Sales(Comps) 분석
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반경 0.25~1마일 이내
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최근 3~6개월 거래
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유사한 평수·구조
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주택 상태 vs 시장 비교
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감정 보고서 제출
소요 시간: 5~10일
비용: $450~$750 (지역·주택 타입에 따라 변동)
3. Appraisal 결과가 구매 가격보다 낮으면? (Low Appraisal)
이 경우가 가장 중요합니다.
Appraisal < 구매가격
예) 계약금액: $500,000
감정가: $470,000
은행 대출은 감정가 기준으로만 나옵니다.
해결 방법 4가지
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매도자에게 가격 인하 요청
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차액을 매수자가 현금으로 보전
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이 때 필요한 금액: $500,000 – $470,000 = $30,000
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중간지점에서 절충(Split)
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거래 파기(Contingency 있는 경우)
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대부분 오퍼에 **“Appraisal Contingency”**가 포함되어 있음
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4. Appraisal Contingency란?
감정가가 낮게 나오면
매수자가 계약을 취소하거나 가격 조정 요청할 수 있는 권리입니다.
▶ 대부분의 매수자는 반드시 넣는 조항
▶ 하지만 경쟁 많은 시장에서는 제외하는 경우도 있음
5. 감정가는 어떻게 계산될까? (평가 기준)
감정사는 아래 요소들을 종합해 산출합니다:
✔ 내부/외부 상태
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리모델링, 업그레이드 여부
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노후도
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자재의 품질
✔ 건물 구조
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정확한 평수
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방/욕실 수
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Lot 크기
✔ 지역 요인
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학군
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범죄율
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교통 접근성
✔ 시장 데이터
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최근 매매 기록
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지역 매물 수급 상황
6. Appraisal Waiver란?
일부 조건(높은 신용점수, 낮은 LTV 등)을 충족하면
Fannie Mae/Freddie Mac에서 Appraisal 없이도 대출 승인을 허용할 수 있습니다.
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경쟁 시 빠르게 클로징 가능
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비용·시간 절약
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단, Lender Automatic System 판단에 따라 결정
7. 실제 거래에서 주의할 점
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감정가는 판매자 의지와 상관없는 객관적 절차
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오퍼 가격이 높게 부른 상태면 감정 리스크 큼
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리모델링 비용 = 감정가 상승으로 1:1 반영
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Multi-family(2~4유닛)는 감정 이슈가 더 빈번
8. 외국인 투자자에게 중요한 포인트
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외국인도 감정 과정은 동일
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대출 비율(LTV)이 낮으면 Appraisal Waiver 가능성 증가
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가격 협상 시 감정 결과가 강력한 협상 카드
