Home Inspection(주택 점검)

Home Inspection(주택 점검) – 미국 주택 구매 필수 가이드

Home Inspection이란?

주택을 구매하기 전에 전문 Inspector(점검 전문가)가 집 전체를 검사해
숨겨진 문제·수리 필요 부분·안전 위험 등을 찾아 보고서로 제공하는 절차.

오퍼 승인 후(Offer Accepted) 5~10일 안에 진행하는 것이 일반적이며, 구매자가 직접 비용을 지불합니다.

1)Home Inspection이 왜 중요한가?

• 눈에 보이지 않는 심각한 구조적 문제 발견

• 가격 재협상 근거가 됨 (수리 요구·크레딧 요구)

• 향후 유지관리 비용 예측

• 수리 미루면 수천~수만 달러로 커지는 문제 예방

미국에서는 Inspection 없이 구매하면 “리스크를 본인이 떠안는 것”으로 간주됨.

2)비용은 얼마?

지역과 집 크기에 따라 다르지만 일반적으로:

Tip: 오래된 집이면 기본 + Sewer Scope + Roof는 필수.

3)무엇을 점검하나? (전체 항목)

① 구조(Structure)

• 기초(Foundation)

• 크랙(벽·지붕·바닥)

• 침하/기울기 여부

• Termite 피해 여부

② 외부(Exterior)

• 지붕 상태(Shingles/Tile)

• Gutters(빗물홈통)

• 외벽 균열

• 배수 문제(Drainage)

③ 내부(Interior)

• 벽 내부 수분/누수

• 창문·문 단열

• 바닥 상태

• 다락/지하실

④ 전기(Electrical)

• 패널 노후 여부

• GFCI 설치 여부

• 배선(Aluminum wiring 있는지?)

• 콘센트 전압 테스트

⑤ HVAC(냉·난방)

• 에어컨 냉매

• 히팅 작동 여부

• Furnace 필터

• 덕트 누수

⑥ 배관(Plumbing)

• 주요 배관 재질(Copper, PEX, Galvanized)

• 하수관 루트 침투 여부

• 물 압력

• 온수기 수명

⑦ 욕실/주방(Bath & Kitchen)

• 배수 속도

• 배관 누수

• 바닥 물기

• 실리콘 마감 상태

⑧ 곰팡이·라돈·해충(Hazard)

• Mold 흔적

• Radon 검사

• Termite 피해

4)진행 과정 (Step-by-step)

1. Inspector 예약

2. 2~3시간 동안 집 전체 점검

3. 구매자가 동행하면 좋음(중요한 것 직접 설명)

4. 당일 또는 다음날 사진 포함 PDF 보고서 수령

5. 문제 발견 시 수리 요청 또는 크레딧 협상

5)Inspection에서 자주 발견되는 문제 TOP 10

1. 지붕 노후(20년 이상)

2. HVAC 오래됨

3. Plumbing 누수

4. 전기 GFCI 미설치

5. Termite 피해

6. Foundation 크랙

7. Bathroom 환기 안 됨

8. Water heater 교체 필요

9. 외벽 Cracks

10. 하수관 Root 침투

6)Inspection 후 협상 전략

수리 요청(Repair Request)

• 벽·지붕 누수

• 전기·가스 안전 문제

• HVAC 고장

• Structure 문제
  론 기관도 중요하게 보는 항목

크레딧(Credit Request)

• 지붕 교체 필요

• 노후된 HVAC

• 오래된 주방/욕실
  Tip: 크레딧이 더 편하고 빠름

7)구매자가 꼭 확인할 질문 10가지

1. 이 문제는 안전 문제인가?

2. 당장 수리해야 하는가?

3. 비용은 대략 얼마나 드는가?

4. 수리 vs 크레딧 중 어떤 게 유리한가?

5. 앞으로 5년 안에 교체해야 하는 설비는?

6. 지붕 남은 수명은?

7. HVAC 수명은?

8. Water Heater 나이는?

9. 하수관 상태는?

10. HOA가 책임지는 부분은 무엇인가?

8)교민들이 가장 많이 하는 실수

• “깨끗해 보이니까 괜찮겠지” 하고 Inspection 생략

• Termite, Sewer Scope 추가 검사를 하지 않음

• 오래된 집인데 Roof 전문 검사 요청 안 함

• 보고서 내용 이해 못하고 클로징 진행

• 협상 타이밍 놓침