미국 차압주택(Foreclosure) 구매 완벽 가이드

(교민용 실전 해설판)

1. 차압주택이란? (What is a Foreclosure?)

차압주택(Foreclosed Home) 은
모기지 대출금을 장기간(보통 90일 이상) 연체하여,
은행(대출기관)이 법원 절차를 통해 주택을 압류하고 경매로 되파는 주택을 말합니다.

즉

“은행이 빚을 회수하기 위해 압류해 되파는 주택”

2. 차압 단계별 용어 정리

단계	영어 용어	설명
1단계	Pre-Foreclosure	연체 상태지만 아직 경매 전 (소유자와 협상 가능)
2단계	Auction / Trustee Sale	법원 또는 은행이 경매에 부치는 단계
3단계	REO (Real Estate Owned)	경매 후에도 팔리지 않아 은행이 직접 소유한 주택
4단계	Bank-Owned Sale	은행이 부동산 중개사를 통해 일반 시장에 매물로 내놓음

3. 차압주택 구매 경로 3가지

구분	방식	특징
🏠 Pre-Foreclosure (사전 차압)	소유자와 직접 협상	Short Sale 형태로 낮은 가격 가능
⚖️ Auction (경매)	법원·트러스티 경매 입찰	현금 결제만 가능, 점유자 퇴거 문제 있음
🏦 REO / Bank-Owned	은행 보유 매물 MLS 등록	가장 안전하고 일반 매매와 유사

4. 각 방식별 장단점 비교

구분	장점	단점
Pre-Foreclosure	시세보다 10~20% 저렴 / 융자 가능	소유자 협상 어려움 / 채권자 승인 필요
Auction	가장 저렴 (30~40% 할인 가능)	현금만 가능 / 점유자 퇴거 / 수리비 불명확
REO	깨끗한 소유권 / 대출 가능 / Realtor 통해 구매	경쟁 심함 / 수리 필요할 수 있음

5. 차압주택 구매 절차 (REO 기준)

대출 사전승인 (Pre-Approval) 받기

은행 매물(REO)이라도 대출로 구매 가능
교민은 미국 신용점수 + 소득증명 필요

부동산 중개인 (Realtor) 선정

“Foreclosure Specialist” 경험 있는 에이전트 추천
MLS에서 “Bank-Owned” 또는 “REO” 필터로 검색

매물 조사 및 현장 방문

Zillow, Redfin, Realtor.com 등에서 REO 필터
내부 확인 시 “As-Is Condition” 유의

오퍼(Offer) 제출 및 협상

은행이 셀러 역할
개인 셀러보다 협상 여지 적음 (가격 고정 경향)

에스크로 / 타이틀 검사

Title Insurance 필수 (은닉된 채무, 세금 등 확인)

주택 검사 (Home Inspection)

수리 필요 여부 반드시 확인 (수리비 반영 가능)

클로징 (Closing)

일반 거래와 동일
단, 은행 매물은 지연 가능성 높음 (서류 처리 느림)

6. 차압주택 가격대 (2025년 기준 일반 시세 비교)

지역	일반 주택 평균가	REO 평균가	할인율
Los Angeles, CA	$900,000	$720,000	약 20% ↓
Dallas, TX	$420,000	$350,000	약 17% ↓
Atlanta, GA	$410,000	$320,000	약 22% ↓
Chicago, IL	$380,000	$290,000	약 24% ↓
Miami, FL	$520,000	$420,000	약 19% ↓

차압주택은 평균적으로 일반 주택보다 약 15~30% 저렴.

7. 교민 실전 사례

사례 1 – REO 매물로 첫 주택 구매

지역: Irvine, CA
배경: 교민 부부, 첫 주택 예산 $800,000
매물: REO 매물 $760,000 → 수리비 $25,000
결과: 수리 후 평가가치 $860,000 → Equity $75,000 확보

REO 매물은 시세보다 싸게 사고 리모델링 후 가치 상승 효과 가능.

사례 2 – Auction 낙찰 후 퇴거 분쟁

지역: Atlanta, GA
상황: 교민 투자자 현금으로 경매 입찰 성공
문제: 전 소유자가 여전히 점유 중
결과: 강제퇴거(Eviction) 소송까지 3개월 지연

경매 매물은 “점유자 상태로 판매(Occupied Sale)” 인 경우 많음.
구매 전 반드시 Occupancy 확인 필수.

8. 차압주택 구매 시 주의사항

1. “As-Is” 판매
→ 은행은 절대 수리 안 해줌. 모든 리스크는 구매자 부담.

2. 숨겨진 부채 가능성
→ Property Tax 체납, HOA Fee 미납 등은 타이틀 보험으로 확인 필수.

3. 융자 승인 지연
→ 은행 소유 매물은 서류 처리 느려 30~60일 이상 소요 가능.

4. 감정가(Appraisal)
→ 시세보다 낮은 경우 대출 한도가 줄어들 수 있음.

5. 경쟁자 많음
→ “All Cash Offer”나 “No Contingency Offer”가 유리.

9. 세금 관련 포인트 (Tax Implications)

항목	설명
Property Tax	신규 구매가는 재산세 기준으로 재산정 (시세 대비 1~1.5%)
Capital Gains	향후 매각 시 시세차익 과세 (Primary Residence 제외 가능)
Depreciation (감가상각)	투자용 매물은 감가상각 공제 가능 (IRS Form 4562)

10. 주요 정보 사이트

사이트	기능
HUD Home Store	연방정부 차압주택 매물
Auction.com	경매 매물 정보
HomePath.com	Fannie Mae 소유 REO 매물
HomeSteps.com	Freddie Mac 소유 REO 매물
Zillow / Redfin	REO / Foreclosure 필터 검색 가능

11. 교민을 위한 “리스크 줄이는 5단계 전략”

Realtor와 Title Company 동시 활용
대출 사전승인서 (Pre-Approval Letter) 미리 확보
Inspection + Appraisal 필수
타이틀 보험 반드시 구매
As-Is 상태에서 수리비 여유 자금 확보

12. 요약 정리표

항목	내용
장점	시세보다 저렴, 투자 수익 가능
단점	수리비, 점유자 문제, 절차 지연
추천 대상	투자 목적 교민, DIY 가능한 실거주자
주의	타이틀 보험·세금·법적 점유 상태 확인 필수