미국 주택 담보대출 프로그램
FHA Loan (Federal Housing Administration Loan)
개념
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연방정부(FHA)가 보증하는 대출
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주택 구매자 중 신용점수 낮거나 자금 부족한 사람에게 유리
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다운페이먼트 최소 3.5% 가능
자격 요건
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신용점수 최소 580 이상 (3.5% 다운)
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신용점수 500~579 → 10% 다운 필요
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최대 대출금은 지역별 FHA Loan Limit 적용
장점
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낮은 다운페이먼트 (3.5%)
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신용점수 낮아도 승인 가능
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정부 보증 → 은행 위험 부담 낮음
단점
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Mortgage Insurance Premium (MIP) 필요 → 매달 비용 증가
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대출 금액 제한 → 고가 주택 불리
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기존 주택 담보대출 조건보다 까다로운 점 있음
VA Loan (Veterans Affairs Loan)
개념
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미국 재향군인(Veterans) 및 현역 군인 대상 무보증 대출
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다운페이먼트 0% 가능
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Mortgage Insurance 없음
자격 요건
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VA 자격: 군 복무 기간 요건 충족 (예: 90일 이상 전쟁 기간 복무, 181일 이상 평시 복무 등)
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신용점수: 대부분 은행 최소 620 요구
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주택용도: 1차 거주용 주택만 해당
장점
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다운페이먼트 0% → 초기 비용 부담 최소
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Mortgage Insurance 없음
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경쟁력 있는 금리
단점
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VA Funding Fee 있음 (보통 2.15%~3.3%, 1차 사용 기준)
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주택용도 제한 → 투자용/2차 주택 불가
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일부 지역 은행이 VA Loan 취급 제한
USDA Loan (U.S. Department of Agriculture Loan)
개념
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저소득층, 농촌/교외 지역 주민 주택 구매 지원 대출
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다운페이먼트 0% 가능
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USDA가 대출 보증
자격 요건
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위치: USDA 지정 rural/low-density 지역
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소득: 해당 지역 중위소득 ≤ 115%
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주택용도: 1차 거주용만 가능
장점
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다운페이먼트 0% → 초기 비용 최소화
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낮은 금리 (시장 평균보다 낮음)
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저소득층 지원 목적
단점
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주거 지역 제한 → 도심 주택 불가
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연방 소득 요건 제한 → 소득 높으면 사용 불가
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주택 가격 제한 있음 → 고가 주택 불리
세 가지 프로그램 비교표
| 항목 | FHA Loan | VA Loan | USDA Loan |
|---|---|---|---|
| 다운페이먼트 | 3.5~10% | 0% | 0% |
| 대상 | 모든 주택 구매자 | 재향군인/현역 군인 | 저소득층, 농촌/교외 거주자 |
| 신용점수 | 580 이상 (3.5% 다운) | 620 이상 권장 | 640 이상 권장 (은행별 상이) |
| 주택용도 | 1~2차 주택 | 1차 주택 | 1차 주택 |
| Mortgage Insurance | 필요(MIP) | 없음 | 필요(Guarantee Fee) |
| 장점 | 낮은 신용점수/다운페이먼트 가능 | 무다운, 무MIP, 낮은 금리 | 무다운, 낮은 금리, 저소득층 지원 |
| 단점 | MIP 비용, 대출 한도 제한 | VA Funding Fee, 주택용도 제한 | 지역·소득·가격 제한 |
정리 팁
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FHA: 신용점수 낮거나 다운페이먼트 부족 → 가장 일반적
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VA: 군인/재향군인 전용 → 초기 비용 최소화, 무보험
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USDA: 농촌/저소득층 전용 → 0% 다운, 낮은 금리
FHA vs VA vs USDA Loan 실제 시뮬레이션
가정
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주택 가격: $400,000
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대출금액: FHA 3.5% 다운, VA/USDA 0% 다운 기준
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금리: FHA 6.0%, VA 5.75%, USDA 5.75%
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대출 기간: 30년 고정
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세금/보험: 연 재산세 $4,000, 주택보험 $1,200/년
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MIP 및 Fees: FHA 1.75% Upfront + 0.85%/연, VA Funding Fee 2.15%, USDA Guarantee Fee 1%
초기 비용 계산
| 항목 | FHA | VA | USDA |
|---|---|---|---|
| 다운페이먼트 | $14,000 (3.5%) | $0 | $0 |
| Upfront Fee | $7,000 (MIP 1.75%) | $8,600 (Funding Fee 2.15%) | $4,000 (Guarantee Fee 1%) |
| 총 초기 비용 | $21,000 | $8,600 | $4,000 |
핵심: 초기 비용 최소는 USDA < VA < FHA 순
월 모기지 비용 계산 (원리금 + MIP/Fee 포함)
| 항목 | FHA | VA | USDA |
|---|---|---|---|
| 대출금액 | $400,000 + $7,000 MIP = $407,000 | $400,000 + $8,600 Funding Fee = $408,600 | $400,000 + $4,000 Guarantee Fee = $404,000 |
| 월 원리금(30년) | $2,442 | $2,384 | $2,351 |
| MIP/Fee 포함 | $2,442 + $287 (월 MIP) = $2,729 | 없음 (Funding Fee 포함 원리금) | 없음 (Guarantee Fee 포함 원리금) |
| 재산세 & 보험 | + $433 | + $433 | + $433 |
| 총 월 비용 | $3,162 | $2,817 | $2,784 |
핵심: 월 부담 최소는 USDA < VA < FHA 순. FHA는 MIP로 인해 비용이 가장 높음
장단점 요약 (실제 사례 기준)
| 프로그램 | 장점 | 단점 |
|---|---|---|
| FHA | 신용점수 낮아도 가능, 다운페이먼트 3.5% | MIP 비용 발생 → 월 부담 증가 |
| VA | 무다운, 낮은 금리, 무MIP | VA 자격 필요, Funding Fee 존재, 1차 주택만 |
| USDA | 무다운, 가장 낮은 월 비용, 저소득층/농촌 가능 | 지역·소득 제한, 1차 주택만, 대출 한도 제한 |
결론
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초기 비용을 최소화하고 싶으면 USDA가 가장 유리
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군인/재향군인이라면 VA 활용 → 다운페이먼트 0%, 낮은 월 비용
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신용점수가 낮거나 자금이 부족하면 FHA 활용, 다만 MIP 비용을 고려
