미국 부동산 세제

이익 계산(기본)
매매가 – (취득가액 + 개선비용 + 판매비용) = 양도차익
취득가액에는 원래 산 가격 + 취득 관련 비용(중개수수료 등). 개선비용은 집 개보수로 자본적 지출(capital improvements)로 인정되는 항목만 포함.
보유기간에 따른 세율
- 단기(≤1년): 일반 소득세율(10–37% 구간).
- 장기(>1년): 장기 양도소득세율(통상 0%, 15%, 20% 중 해당).
- 추가세: 순투자소득세(NIIT) 3.8%가 소득요건을 초과하면 적용될 수 있음.
1차 주택 비과세(Section 121)
- 2년 이상 보유·거주 요건 충족 시 단독 $250,000 / 부부 공동 $500,000까지 이익 비과세 가능.
- 실전 예시(단순)
- 매각가 $700,000, 취득가액 + 개선 + 비용 합계 $400,000 → 이익 $300,000
- 만약 1차 주택 요건 충족(부부 공동) → $500,000 한도 내라 비과세, 세금 없음.
- 요건 미충족 시 장기 양도세(예: 15%) + NIIT 등 적용.

기본 규정
- 주거용 임대건물: 27.5년(straight-line)
- 상업용: 39년
- 토지는 감가상각 불가 → 건물가액만 분리해서 적용.
감가상각의 효과
- 매년 감가상각 비용을 공제해 과세소득을 줄임 → 현금흐름(세후)이 좋아짐.
매각 시 환수(Depreciation Recapture)
- 감가상각으로 공제받은 금액(누적감가상각)은 매각 시 최대 25%의 세율로 과세될 수 있음(‘unrecaptured section 1250 gain’). 그 외의 이익은 장기양도소득세율 적용.
예시
- 총이익 $450,000 중 누적 감가상각으로 200,000 공제받은 경우:
  - 감가상각 환수: $200,000 × 25% = $50,000
  - 나머지 $250,000 × 장기양도세(예: 20%) = $50,000
  - 총 근원적 양도세 약 $100,000 + NIIT 등.

신고 위치
- 개인 임대소득은 **Schedule E (Form 1040)**로 보고. (임대업이 본업이고 서비스가 많아 ‘사업’으로 판단되면 Schedule C 적용 가능 → 자영업세(SE tax) 위험)
공제 가능한 항목(주요)
- 모기지 이자, 재산세, 보험, 유지보수/수리비, 관리수수료, 감가상각, 공과금 등.
패시브 로스 규칙(침체시 손실 처리)
- 패시브 활동 손실(Passive Activity Loss)이 원칙적으로 다른 비패시브 소득과 상계 불가. 다만 활동적 임대업자(Active participation) 또는 실질적인 부동산 전문가(Real estate professional) 요건을 충족하면 손실 공제 가능.
외국인 임대인
- 원천징수 규정·신고(1040-NR) 등 별도 규정 존재(다음 섹션 FIRPTA와 연결).

FIRPTA 요지
- 외국인(비거주자)이 미국 부동산을 매각할 때 구매자(buyer) 또는 지급자는 매매대금의 **15%**를 원천징수하여 IRS에 납부해야 함(다만 예외·감면 신청 가능). 이 원천징수는 ‘예납’ 성격이며, 실제 세액은 신고로 정산. IRS+1
서류
- Form 8288(신고), Form 8288-A(원천징수 증빙) 등 사용.
실무 팁
- 매도인은 **FIRPTA 예외 신청(감소된 원천징수 또는 면제)**을 사전에 할 수 있으므로, 거래 앞서 세무사와 조율 필요.

핵심 요건(타임라인)
- 매각 후 45일 이내에 교환대체(replacement) 부동산을 식별해야 하고, 180일 이내에 새 부동산을 취득해야 함(이 기간은 연장 불가). 이 규정 불이행 시 이연 혜택 상실. IRS+1
중개자 사용
- 소유자 직접 자금 수령하면 안 됨 — 반드시 qualified intermediary(중개인) 통해 거래 구조화.
범위
- 동일국 내 부동산 간에 적용(원칙상 “like-kind”은 넓게 인정). 다만 2018년 이후 개인 주거용 자산의 일부 사용 제한 등 주의할 점 존재.
전략적 사용
- 자산의 교체·규모 확대·위치 변경 시 양도세를 연기해 자본을 재투자할 수 있음(영구 면제 아님 — 상속 등으로 우회 가능).

연방 면세한도(최신)
- 2025년 대규모 법개정으로 면세한도가 상향되어(예: 개인 $15M, 부부 $30M 등 대폭 증가 — 해당 연도·법안에 따라 변동 가능) — 상세 수치와 적용은 최신 입법·해석 확인 필요.
등록·보고
- 과세 대상이면 Form 706(estate tax return) 제출. 일부 주는 별도의 상속·유산세(state-level)를 부과함(주별 기준, 면세 한도 낮음).
증여(Annual Exclusion)
- 연간 증여 면제한도(예: $18,000/수취인 — 연도별 변동)를 활용한 생전 증여 전략.

Cost Segregation Study
- 건물의 일부분(전기·HVAC·마감재 등)을 단기(5–15년) 감가상각 대상으로 재분류 → 초기 몇 년에 큰 감가상각 공제 가능 → 현금흐름 개선(단, 감가상각 환수 위험 존재).
엔티티 설계(LLC, Partnership, Trust)
- 책임(리스크) 관리 + 상속·증여 계획과 세무 효율을 위해 활용. 단, 법인세·자본이득 구조 영향 검토 필요.
1031 교환 이용 — 자본이득 이연으로 투자 확장.
Primary-residence exclusion 적극 활용 — 요건(거주기간 2년 등) 충족 시 큰 절세 효과.

법·세법은 수시 변경: 특히 FIRPTA 처리 절차, 연방 면세한도, 주별 세율 등은 최근 법안·행정 변경이 잦음 — 거래 전에 최신 규정·IRS 지침·전문가 확인 필요.
감가상각 환수 · NIIT · 주세 등 복합 과세가 실제 세금 부담을 크게 올릴 수 있음 — 단순 장기양도세율만으로 계산하면 과소평가 함.
외국인 거래는 거래 전후 절차 복잡(원천징수, 인증, 서류 처리 지연 등).